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Erwerb von Grundbesitz
Verträge über Grundbesitz


Bei allen Vereinbarungen, die die Übertragung oder den Erwerb von Grundbesitz zum Gegenstand haben, muss der Notar hinzugezogen werden, damit wirksame Vereinbarungen zu Stande kommen. Die Einschaltung des Notars wird durch die Grundlagenbestimmung des § 311b BGB (=Bürgerliches Gesetzbuch) gefordert. Die Bestimmung lautet:

„Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.“

Da Gebäude, die auf einem Grundstück errichtet sind, normalerweise wesentlicher Bestandteil des Grundstücks sind, bezieht sich die genannte Vorschrift auch auf Gebäude. Es gilt der Grundsatz: “Grund und Boden zieht an.“

Die Einschaltung des Notars ist weiterhin auch bei Eigentumswohnungen (Wohnungseigentum und Teileigentum) sowie bei Erbbaurechten, bei denen das Eigentum am Grundstück sowie am Gebäude ausnahmsweise verschiedenen Personen zusteht, erforderlich.

Der Beurkundungszwang dient dem Schutz der Beteiligten und soll folgendes sicherstellen:
- die Beteiligten sollen auf die Bedeutung des Geschäfts hingewiesen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen geschützt werden - Warnfunktion -;
- der Beweis der getroffenen Vereinbarung soll gesichert werden - Beweisfunktion -;
- die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts soll gewährleistet werden - Gültigkeitsgewähr -;
- die Beteiligten sollen sachgerecht beraten werden - Beratungsfunktion -.


1. Grundstückskaufvertrag

Gegenstand eines Kaufvertrages können sein
- ein Wohnhaus,
- ein gewerblich genutztes Objekt,
- eine Eigentumswohnung,
- ein Bauplatz,
- ein Ackergrundstück,
- ein Erbbaurecht.

Der Notar stellt die genaue Bezeichnung der Parteien des Kaufvertrages, des Vertragsgegenstandes und des Kaufpreises sicher. Daneben enthält der vom Notar aufgesetzte Ver-trag Regelungen über:
- die Haftung bei Sachmängeln,
- die Gewährleistung dafür, dass das Vertragsobjekt frei ist von Rechten Dritter, wie z.B. Hypotheken, Grundschulden oder Rechten eines Mieters,
- den Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzungen und Lasten,
- die Tragung von Erschließungskosten und sonstigen Anliegerbeiträgen, z.B. Kanalbaubeiträgen.

Der Vertrag wird sicherstellen, dass der Käufer den Kaufpreis erst dann zu zahlen hat, wenn sein lastenfreier Eigentumserwerb sichergestellt ist. Hierzu gehört im Regelfall, dass
- alle Genehmigungen, die für die Wirksamkeit des Vertrages und für die Sicherstellung seiner Abwicklung erforderlich sind, vorliegen,
- der Käufer im Grundbuch durch eine Vormerkung gesichert ist,
- dem Notar alle Unterlagen vorliegen, die etwa zur Löschung eingetragener Hypotheken oder Grundschulden erforderlich sind,
- die zuständige Stadt oder Gemeinde erklärt hat, dass ihr an dem Kaufobjekt kein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht, oder sie auf die Ausübung eines derartigen Vorkaufsrechtes verzichtet.

Verfügt der Käufer - wie im Normalfall bei höheren Kaufpreisen - über diesen Kaufpreis nicht in bar, wird der Notar Regelungen vorschlagen, die es dem Käufer bereits vor seiner Eintragung als Eigentümer erlauben, den Kaufgegenstand seiner finanzierenden Bank oder Sparkasse als Sicherheit zur Verfügung zu stellen. Der Verkäufer wird daher im Regelfall dem Käufer im Vertrag eine Vollmacht erteilen, das verkaufte Objekt mit einer Grundschuld oder Hypothek zu belasten (Belastungsvollmacht).

Selbstverständlich muss neben dem Schutz des Käufers auch der Schutz des Verkäufers sichergestellt werden. Dies geschieht üblicherweise dadurch, dass der Notar angewiesen wird, die Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt erst dann zu beantragen, wenn der Verkäufer zuvor seinen Kaufpreis erhalten hat.

Die wechselseitigen Verpflichtungen der Parteien des Kaufvertrages werden darüber hinaus regelmäßig auch noch dadurch gesichert, dass aus der notariellen Urkunde wie aus einem gerichtlichen Urteil sofort vollstreckt werden kann, insbesondere gegen einen Käufer, der seinen Zahlungsverpflichtungen nicht fristgerecht nachkommt.

Ob der Kaufpreis angemessen ist, kann und darf der Notar nicht beurteilen. Ebenso wenig prüft er, ob der Käufer in der Lage ist, den Kaufpreis auch tatsächlich zu zahlen. Daher sollte die Finanzierung des Kaufpreises vor der Beurkundung des Kaufvertrages feststehen und dem Verkäufer in geeigneter Form nachgewiesen sein.

2. Kauf vom Bauträger

Besonderheiten bestehen bei einem Vertrag, bei dem das verkaufte Objekt (Wohnhaus oder Eigentumswohnung) vom Verkäufer (Bauträger) erst noch errichtet werden muss. Da der Vertragsgegenstand - anders als bei einer gebrauchten Immobilie - nicht besichtigt werden kann, muss er durch eine Baubeschreibung und durch Pläne beschrieben werden. Diese Unterlagen werden entweder dem Kaufvertrag beigefügt oder sind bereits zur Vorbereitung der späteren Kaufverträge in einer gesonderten notariellen Urkunde niedergelegt. Dem Käufer müssen sowohl der Entwurf des Kaufvertrages, die Teilungserklärung (sofern vorhanden) als auch die Baubeschreibung und die Pläne mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung des Kaufvertrages vom Notar zur Verfügung gestellt werden, so dass der Käufer ausreichend Gelegenheit und Zeit hat, die Unterlagen zu prüfen und sich mit dem Gegenstand des Rechtsgeschäfts ausreichend auseinander zu setzen. Zur Pflichtlektüre vor Abschluss des Kauf-vertrages über Wohnungseigentum - sei es bei einer gebrauchten Immobilie, sei es bei einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung - gehört die Teilungserklärung, in der die Gebäudeaufteilung festgelegt wird, und die Gemeinschaftsordnung, in der die dauerhaften Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer festgelegt werden.

Der Kaufvertrag über ein schlüsselfertig vom Bauträger zu errichtendes Objekt enthält auch rechtliche Risiken für den Käufer. Der Gesetz- und Verordnungsgeber hat daher besondere Vorschriften für den Schutz des Käufers erlassen. Die Beachtung dieser Vorschriften ist Hauptaufgabe des Notars bei der Abfassung eines derartigen Bauträgervertrages. So schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung zum Zwecke des Verbraucherschutzes vor, dass der Kaufpreis nur entsprechend dem Baufortschritt in einzelnen Raten gezahlt werden muss oder dass der Bauträger dem Käufer eine Bürgschaft zur Verfügung stellt. Weitere Regelungen enthält der Bauträgervertrag u.a. über den Zeitpunkt der Fertigstellung, die Ab-nahme des Objektes sowie die Rechte des Käufers bei Baumängeln.

Dass das Objekt auch tatsächlich fertiggestellt wird, kann durch den Vertrag allein nicht sichergestellt werden.

3. Schenkungen

Verschenkt werden können Geld, bewegliche Gegenstände, Grundstücke oder bestimmte Rechte. Die Schenkung wird häufig in der notariellen Urkunde als „Übergabe“ oder „Über-lassung“ bezeichnet. Auch die Übertragung eines Handwerksbetriebes oder eines landwirtschaftlichen Anwesens an einen Nachfolger kann durch eine Schenkung erfolgen.

Der Schenker trennt sich noch zu seinen Lebzeiten von einem Vermögenswert. Bei Testa-ment, Erbvertrag oder gesetzlicher Erbfolge ist dies erst nach seinem Tod der Fall.

Die Schenkung wird besonders bei größeren Vermögen (Grundbesitz, Unternehmen) als Mittel der vorweggenommenen Erbfolge eingesetzt.

Dabei ist zu beachten, dass die Schenkung als Vertrag ein rechtlich verbindlicher Vorgang ist, der nach dem Gesetz nur in wenigen Ausnahmefällen rückgängig gemacht werden kann. Deshalb muss sich der Schenker überlegen, ob er sich nicht das Recht vorbehalten will, dem geschenkten Gegenstand bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen vom Beschenkten zurückfordern zu können. Das Rückforderungsrecht müsste dann im Schenkungsvertrag vereinbart werden. Auch hat der Schenker nach Abschluss des Schenkungsvertrages nur dann Einfluss auf die weitere Verwendung des übertragenen Vermögens, wenn er sich dies im Schenkungsvertrag ausdrücklich vorbehält.

Der Schenkungsvertrag ist in folgenden Fällen nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird:
- Schenkung von Häusern, Eigentumswohnungen, Grundstücken und Erbbaurechten,
- Schenkung von Beteiligungen an einem Nachlass (Erbanteil),
- Schenkung von Geschäftsanteilen einer GmbH,
- wenn der Beschenkte auf seinen Erb- und Pflichtteil verzichtet,
und bei allen Schenkungen, die erst in Zukunft vollzogen werden sollen.

Die Schenkung wird von der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer erfasst. Diese kann sowohl beim unentgeltlichen Erwerb zu Lebzeiten als auch bei der Vererbung anfallen.
Ob es zu einer Schenkungsteuer kommt und wie hoch die Steuer ist, hängt insbesondere von drei Kriterien ab:
- Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Wert des erworbenen Vermögens. Bei Grundbesitz wird dessen tatsächlicher (Verkehrs-) Wert zu Grunde gelegt.
- Daneben ist die Steuerklasse von Bedeutung. Hier wird der Grad der Verwandtschaft zum Schenkenden berücksichtigt: Je entfernter der Verwandtschaftsgrad liegt, desto höher der Steuersatz.
- Schenkungsteuer wird erst erhoben, wenn der ebenfalls vom Verwandtschaftsgrad abhängige Freibetrag überschritten ist. Ehegatten haben einen Freibetrag von 307.000,00 €, jedes Kind nach jedem Elternteil einen Freibetrag von 205.000,00 €. Die Freibeträge können mehrfach ausgenutzt werden, wenn zwischen den einzelnen Schenkungen mehr als 10 Jahre liegen.



Die vorstehenden allgemeinen Informationen ersetzen nicht die eingehende Beratung, die in jedem Einzelfall erforderlich ist.

Quelle: Saarländische Notarkammer

Datum: 10.12.2015



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